Renata Kowalska
Poznań, choć wciąż rozwijający się dynamicznie, właśnie wkroczył w nowy etap swojej mieszkaniowej historii. Rynek pierwotny, który przez lata zdawał się należeć wyłącznie do deweloperów dyktujących warunki, dziś zaczyna przechylać się w stronę kupujących. A dane są jednoznaczne – ceny ofertowe i transakcyjne coraz bardziej się rozmijają.
W lutym 2025 roku, według danych serwisu rynekpierwotny.pl, średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Poznaniu wynosiła 13 463 zł za metr kwadratowy. Ale to tylko teoria. Praktyka, potwierdzona przez dane Narodowego Banku Polskiego, pokazuje coś zupełnie innego: rzeczywista cena, po której dochodzi do transakcji, to średnio 12 790 zł. Na pierwszy rzut oka różnica nie wydaje się spektakularna. Ale jeśli wziąć pod uwagę 50-metrowe mieszkanie, zniżka może sięgnąć 34 tysięcy złotych.
Przeczytaj również: Poznańskie lotnisko otworzyło nową strefę bezpieczeństwa
Rynek pierwotny. Poznań staje się rynkiem kupującego
Eksperci nie mają wątpliwości: rynek pierwotny w Poznaniu staje się rynkiem, na którym to klient dyktuje warunki. Oczywiście – symboliczne rabaty były obecne zawsze. 1-2 procent mniej od ceny ofertowej to standard, nawet w czasie boomu. Ale teraz sytuacja wygląda inaczej.
Deweloperzy zaczynają ustępować. Rabaty sięgające 5, 8, a nawet 10 procent stają się coraz częstsze. A to dopiero początek.
– Deweloperzy mają świadomość, że klienci przestali kupować impulsywnie. Dziś negocjacje są standardem, a ci, którzy potrafią rozmawiać, wygrywają naprawdę dużo – mówi Jarosław Jędrzyński z portalu rynekpierwotny.pl.
Kupujący mogą dziś wybierać spośród 7583 dostępnych mieszkań, z czego ponad 2700 to lokale o metrażu 40–60 m², czyli najchętniej wybieranym przez poznaniaków. Ofert przybywa – w ciągu roku ich liczba wzrosła o 35%.
Ukryte zniżki i dodatkowe korzyści
Deweloperzy, choć nie chcą oficjalnie obniżać cen, coraz częściej stosują taktykę bonusów. Co można zyskać poza obniżką ceny?
- Miejsce postojowe w garażu – często oferowane za darmo, a jego rynkowa wartość to nawet 20 tysięcy złotych
- Komórka lokatorska – kilka tysięcy oszczędności
- Wykończenie mieszkania – od podstawowego standardu po wersję premium, warta nawet 60 tysięcy złotych
- Dodatkowe elementy wyposażenia – klimatyzacja, rolety, oświetlenie
Niektóre firmy kuszą także elastycznymi warunkami płatności. Model 20/80 – gdzie 20% ceny wpłaca się przy podpisaniu umowy, a resztę dopiero przy odbiorze mieszkania – daje kupującym oddech, zwłaszcza w czasach wysokich rat kredytów.
Gdzie negocjować najwięcej?
Dane NBP ujawniają, że największy potencjał negocjacyjny drzemie w największych mieszkaniach – tych powyżej 80 m². Tam różnica między ceną ofertową a transakcyjną wyniosła aż 16,8%. Im większy lokal, tym większe pole do targów.
Podobnie wygląda sytuacja w segmencie premium – tam, gdzie ceny przekraczają 15 czy 18 tysięcy złotych za metr. Mieszkania w tym przedziale sprzedają się wolno. Deweloperzy, nie chcąc trzymać ich w ofercie zbyt długo, coraz częściej są skłonni do daleko idących ustępstw.
Kto wygrywa na tym rynku?
Wygrywa ten, kto nie boi się negocjować. Wygrywa ten, kto umie dostrzec potencjał nie tylko w liczbach, ale i w rozmowie z doradcą sprzedaży.
Na decyzję dewelopera wpływa wiele czynników: etap realizacji inwestycji, tempo sprzedaży, konkurencja w okolicy, lokalizacja mieszkania, widok z okna, a nawet to, czy klient poleci znajomego, który również zdecyduje się na zakup.
W dzisiejszym Poznaniu, mieście stale rozwijającym się, ale coraz bardziej świadomym siebie i swoich możliwości, zakup mieszkania może stać się nie tylko transakcją, ale prawdziwym sukcesem negocjacyjnym.
To dobry moment, by działać. Ale nie na ślepo. Z kalkulatorem w dłoni, z chłodną głową i odwagą, by powiedzieć: „Proszę zejść z ceny”.
